三元政协委员 苏作华

随着全国棚户区大规模拆迁告一段落，2021年的城市发展重心转向“旧城改造”的后续篇章。

当前，老旧小区改造已经上升到国家战略。2020年4月以来，两次国家级重要会议同时提到老旧小区改造，其成为疫情后国家推动经济复苏、扩大投资和拉动内需的“新抓手”。老旧小区改造是重大的发展工程，也是重大的民生工程，实施老旧小区改造，不仅改善居住条件，打造宜居城市，实现新老城区的协调发展，而且从城市经营的角度，通过完善公共服务配套，盘活存量经济，提供有效服务供给，发展社区经济，实现保民生、促就业;从城市治理的角度，可以补齐一旦疫情暴露出的城市公共安全短板，提升城市抗风险能力和综合承载能力。同时，通过完善新基础设施建设配套，智慧小区、智慧社区的搭建，打通智慧城市建设的末端，完善城市治理体系，实现“一网统管、一网通办”，提高城市治理能力，对国家全面落实“六保”任务，将发挥积极的促进作用。

老旧小区改造的核心，是以人为本，解决“双老一痛”问题。“双老”指人口老龄化，建筑老旧化。“一痛”指老旧小区各类风险与问题是城市社区治理的痛点，如火灾、雨季道路水毁、老人伤害、儿童安全、公共卫生危机应对等各类风险，及建筑功能、公共环境、服务配套缺失等问题。因此老旧小区改造要把上述问题一并考虑，以一个城市一盘棋的思路出发，站在未来城市经营的角度，看待老旧小区改造，谋划老旧小区改造。

在城市规划设计上，要突出不同地区的特色。不同地区要挖掘不同的地区文化、历史记忆，避免千城一面。通过小区、社区、街区的成片改造，引导商业步行街、文化街、古城古街打造市民消费升级载体，因地制宜发展新型文旅商业消费聚集区，活跃街区经济。

在改造内容上，应做到应改尽改。从楼体到庭院、从地上到地下、从基础到配套，配建社区共享超市，社区食堂，社区医疗诊所，老年日间活动中心，幼少儿托管中心，社区综合服务平台，彻底解决“一老一小一环境”问题，实现居家养老在社区，并与日间照料托管中心协同配套，利用菜单式、个性化定制等服务，全面满足居民居家生活一切服务。实现一次性投资，彻底改造，不留后账。在改造理念上，建立长效管理机制，维持改造效果，实现城市的可持续经营。通过老旧小区改造，补建配套设施，补齐民生短板，通过增加多样性的服务供给，带动新业态发展，降低居民消费成本，提高价廉质优的品质生活，实现小需求不出社区，大需求不远离社区，通过社区经济的打造，解决民生就业，实现就近就业、创业;同时，通过盘活老旧小区的存量资产，利用闲置房产，避免重复建设，有效扩大养老服务供给，落实国家发展居家养老、社区养老的指示精神。

在改造模式上，做到资金筹措、商业运作、居民参与、社区治理、城市管理等五方面创新。

1.资金筹措模式:贯彻中央会议精神，创新资金筹措机制，按照“社会主体、地方引导、国家扶持”的模式统筹推进，将政府补贴和社会资本投入的资金进行合理划分，即“4+3+3模式”，社会资本投资40%社会资本出资35%--37%，居民适度出资3%--5%)、地方政府专项债30%、国家补贴30%，其中政府补贴资金侧重于公共空间和公共基础设施的投入，社会资本的投入则完全覆盖小区的智慧平台建设、经营性空间及经营业态等方面。而居民出资部分为电梯、门窗、智能化入户对讲设备等。社会资本出资占大头，实现政府从“抓大局，聚合力，管大事，强导向”四方面发力，将主要精力放在老旧小区改造的宏观定位及监督管理中，发挥好主导作用，从承担全部投资、负责项目开展的困境中彻底释放出来，在减少政府债务的基础上，形成政府少出资定大事，有条件的社会资本多出资干大事的良好发展态势，真正变政府“独唱”为社会资本参与、群众共建的“大合唱”。

2.商业运作模式。以城市经营理念激活老旧小区资产，将资源资产化、资产资本化，把存量资源变成金融资产，用空间换取时间，用明天的钱干今天事。社会资本的投资以各业态的特许经营权收回。最终以资源引入、产业带动、经营业态的打造、服务平台的搭建，形成全民就业创业大平台，实现城市活力的升级。

3.居民参与方式:按照国务院及住建部关于居民深度参与的工作部署，充分调动百姓参与管理共建，形成以社区为载体、小区为单位、居民为组成的利益共同体，充分调动居民参与社区治理的主动性、积极性。充分发挥活力老人、下岗职工、社区闲置人员、大学生创业等群体依托小区各类经营业态，实现就近就业、就近创业。以资产、资金、技能等多种方式入股，实现共同经营管理、共同分享成果。最终形成老有所依、少有所管、闲有所用的目标，实现美好生活“共同缔造”。在这个过程中，不仅使参与力量变的多元性和多样性，还带来了治理力量的提升、责任的分担、难事的共解、经济的拉动，也是让城市资源发挥最大价值的体现。

4.社区治理模式。创新社区治理模式，增强应对疫情等公共危机事件的治理能力，以社区为行政管理单元，按“方格化布局，网格化管理，全方位服务”为核心，做好社区服务体制机制建设，以小区为单位，片区为组成，做到小区、片区里服务一应俱全，让居民小事就在社区、大事不远离社区，建设成工作、生活、娱乐、健康、运动的自由区，实现区域内经济生活的自我循环、自我满足。同时，在应对疫情时，可开可关。

5.城市管理模式:以“互联网+”为手段的新型城市治理模式，通过老城区改造补齐新基础设施短板，全面实现数字城市建设，打通网络末端，实现政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管”，支撑城市健康高效运行。

在实施路径上，提出五点建议:

一、做好改造前期准备工作。先调研后规划，对老旧小区充分调研，了解群众意愿、了解百姓需求，精准施策，成立业主委员会，达成共识后，自下而上组织实施。

二、响应国家推行“全过程咨询服务”模式。明确实施主体，鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能力的企业或民间资本作为项目投资和实施主体。

三、本着“谁建设、谁运营”的原则，为确保责任主体归一和改造效果长久维持，由实施主体一并接手物业，并组的原则，为确保责任主体归一和改造效果长久维持，由实施主体一并接手物业，并组织业主共同参与小区物业管理，制定物业服务标准、收费标准。物业管理实现全流程“管理+服务+运营”模式，保证物业服务效果。

四、加强统一协调。因老旧小区改造涉及国土、规划、消防、住建、发改、财政、民政等部门，因此建议成立“老旧小区改造专项指挥部”，统一推进协调。

五、成立专项产业基金委员会机构，支持做好老旧小区改造。形成资产后，进行市场化融资，以此偿还政府产业基金。

同时，加大金融支持老旧小区改造的力度，出台金融机构支持老旧小区改造的相关措施，在经营权质押、贷款贴息、担保费率等方面提供支持。