洁净的小区环境、和谐的邻里关系、及时的物业服务，是评判小区质量的标准。有改造意见，主动提出；遇到受阻问题，合力解决；治理成果，大家一起共享……小区业主、物业、业委会，乃至街道、居委会多方共建、共治、共管，才能让百姓幸福指数不断提高。

老旧小区的自治困局

规划整齐的停车位、干净整洁的路面、焕然一新的路灯和监控探头……走进位于三元区东新三路和仁新村41幢、45幢和49幢小区，你一定想不到这是个建于上世纪80年代的老旧小区。

十年前，张国裕搬来的时候，完全是另一番面貌，那时的小区处于无人管理的尴尬局面。

“没有门禁，外头的车都停进来，每天小区里横七竖八都是车。上班高峰期，别说小车了，连摩托车都出不去。”当时的情景，用“一塌糊涂”来形容也不为过，张国裕对此记忆犹新。

转折出现在2016年。某业主家着了火，紧急情况下竟然连消防车都进不来，惨痛教训给所有业主上了一课。遭受过堵车之苦的张国裕自告奋勇地站了出来，带着数位热心的业主一起，成立小区自管会。

成立后，自管会的当务之急，就是解决安全问题。建立门禁、划分车位、改造保安室，每个月车位和店铺租金成为支撑小区从无序走向有序、从无人管变成有人治的保障。

年久失修的老房，总是问题不断。屋顶瓦片掉落，小区老旧无公维金，对于需要启动公共资金解决的问题，张国裕和自管会工作人员到住建、城管等部门寻求解决办法；业主家中水管破裂、房顶漏水等问题，张国裕也耐心地告诉他们；动员业主参加夜谈会、恳谈会，对小区的建设提升和改造提出自己的意见。

2021年，这个小区纳入老旧小区改造提升计划，拆了柴火间，建起凉亭，有的楼栋安装了电梯，车位减少的问题也随之而来。

不少业主把房屋出租，仍把车停在这，或是业主的亲朋好友在此租用固定车位。“改造前，小区共有40多个车位，基本满足需求。”张国裕说。改造后车位数量减少至30余个，出现了供不应求的情况，以前靠收取大部分有车业主固定月租的做法行不通了。

于是张国裕和自管会决定，在保障居住在此且有停车需求的业主的基础之上，将剩余车位作为机动车位，即按小时收费，提高车位“翻牌率”。

不少业主反映，以前规定的半小时免费时长过短，最高楼层为9楼，老人家上下楼梯花费时间长，要求增加时长。

在张国裕看来，小区车位并不以盈利为目的，方便业主、满足需求才最重要。自管会成员商量后，将时间延长至1小时。“这一个小时，足够大家办事，也不会导致车位长时间被占用。”他说。

站在业主角度思考问题，把小区当作自家一样管理，是自管会的工作宗旨。而这过程中也会面临不少的困难。张国裕无奈地表示，其实有不少车主并不愿意支付车位费，常出现“逃票”情况，需要公摊的水电费也难以实现业主自付，小区收益仅仅来源于停车费和店铺租金，从中扣去门卫工资、监控探头维护费、小区公摊后，所剩无几，若遇需要动用公维金的情况，根本就是杯水车薪。

而今，成立业委会已成为趋势。成立后，车怎么停？是否聘请物业公司？物业费收不收？适应了老旧小区生活的业主到底能否支持？这些问题都成了自管会面临的新烦恼。

现代化小区多方共为

与业主分红、建设小区托管、获评文明小区……在三元区，六路社区中央领域小区是市民津津乐道的优质小区。

小区举办节日邻里欢聚活动，人气很旺

说起小区的自治之路，业委会发起人、现任业委会顾问老吕的思绪又回到了2017年。

入住小区后，不少业主发现，小区缺少基础的休闲设施。“我们小区是三元区较大的楼盘，小区里没有休闲椅、儿童游乐等设施，业主想在小区活动都成问题。”老吕和大伙合计，找开发商商量增设便民设施。

不出所料，开发商以“小区没有此项功能设计”和“仅为个别业主意愿”拒绝了。想想日后各楼栋电梯、小区公共环境都需要管理，2017年5月，老吕心一横，和有共同想法的邻居成立了业委会。当时，这个做法在全市还不多见。

没有前车之鉴，但业委会成员凭借一腔热情，从零开始“摸着石头过河”，向着共同心愿——把小区建设成一个和谐、宜居的家园而努力。

从一开始，老吕就找准了业委会的定位：“业委会是代表居民来管理小区的，是物业管理的监督方，帮忙但不添乱。”说起牵头成立业委会的初衷，老吕笑称，大概是自己吃饱了撑的，谁都知道，这并不是一份美差——没有工资，也得不到理解。

从完善小区配套设施入手，业委会成立后，小区内增加3个高杆路灯、21张休闲椅，设立11个垃圾处理池、儿童外滑滑梯、室外健身器材，启用地下车库改用车牌识别系统等，并针对业主反映比较突出的电梯问题，与物业公司选聘原厂家进行电梯维保。

小区管理日趋精细化。小区公共收益除去日常开销后的剩余，业委会总想着多为业主做点事。日间活动室投入使用，白天老人有了休闲娱乐的去处；坚持泳池公益性经营，将安全放在首位；按面积分红，让业主共享公共收益……近年来共计投入了290余万元，小区居民生活品质得到提高。

采访中，一栋住户练女士赞扬小区内的整洁环境，称物业公司“有求必应”；9栋住户钟老，更是多次感谢业委会和物业，帮他年过九旬的老父亲解决出行问题。

2022年，现任业委会主任江承桂接过前人的接力棒，和其他10余名业委会工作人员，继续为全小区业主发光发热。

新规带来新气象

今年7月26日，《福建省物业管理条例》再次修订。这是该条例的第三次修订，也是物业服务法规完善的写照。

针对这次修订，又带来哪些新气象？就此，记者采访了三元区城管局有关负责人。

实践中，业主大会召开难、业主委员会成立难的情况普遍。条例降低了申请召开首次业主大会的门槛。

前后物业服务公司衔接不上，会导致小区处于无人管理的状态，居住舒适感大打折扣。条例更新前期物业服务合同实行措施，更大限度上保证小区业主享受应有的物业服务。

那么，没有聘请物业，也未成立业委会的老旧小区，要如何保障业主权益？此次修订着力推动基层治理能力现代化建设。条例第十九条规定，这种情况，则由乡（镇）政府或者街道办事处组织，就住宅小区有关共有和共同管理权利的重大事项征得业主同意，由村（居）委会代为管理。

如何让更多业主参与小区治理？新规提高业主参与共同事项决定的人数比例——明确业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定实行自行管理物业或者聘请物业服务企业，以及使用维修资金等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意等。

“这次修订是根据民法典对物业管理制度进行既符合实际又大胆创新的设计和安排，切实提高了立法质量。”相关负责人说。这也给小区的文明治理提供了新契机。