背景、问题和分析

住宅物业管理工作涉及面广、需要相关部门密切协作、形成合力，进一步完善工作机制，规范各方履职。当前，物业管理服务市场还存在一些问题：一是物业管理与基层社会治理融合不够。一方面，住宅物业管理涉及住房和城乡建设、自然资源与规划、城市管理等多个职能部门，联合执法、执法衔接不够顺畅，导致综合行政执法难以向住宅小区延伸，乱搭乱建、违规装修、毁绿种菜等行为难以杜绝；另一方面，多数街道、社区没有专门的物业管理机构和专职工作人员，对物业管理各方的指导监督力度有待增强； 三是服务意识有待增强。有的物业企业和员工对物业服务的认识还停留在管好公共设备设施以及做好环卫和保安工作的层面，不能提供较为精准的基本服务和个性化服务，导致物业服务“质价不符”，给业主造成收费高、服务差的印象。四是业主自治制度有待健全。议事规则、管理规约等业主自治制度是业委会日常工作的依据，但有些业委会决策程序不够透明，业委会行使业主权力，由于服务意识和服务能力有所欠缺，有的业委会成员无法很好地履行职责。

建 议

一是强化街道、社区党组织在业委会建设中的政治引领、组织引领、能力引领的地位和作用，依法理顺街道和社区党组织领导下的社区居委会、业委会、物业的管理协调运行机制。推动街道（乡镇）设立物业管理办公室，配备专兼职人员，明确工作职责。加快推进城市管理与街道、社区基层治理体系对接，完善以街道、社区为主体的物业管理矛盾纠纷投诉受理和调解处置机制。
     二是开展物业服务质量评价，打造优秀物业服务项目，引导物业企业增强服务意识、提升服务水平、提高服务质量、增加服务供给。充分发挥行业协会作用，为物业服务提供人才培训和专业技能认定。推动将评价结果作为物业合同履行的考核内容和选聘物业企业的重要依据。
     三是压实街道责任，将业委会组建和换届纳入基层党建工作的重要内容，把好换届改选小组组建和业委会成员人选关，推动业委会与社区“两委”成员交叉任职，有序引导、支持小区居民中的党员，特别是退休老党员积极参与业委会工作。建立健全业委会履职负面清单，明确业委会履职要求和评价标准，开展业委会成员培训。
     四是各相关职能部门应在住宅小区内显要位置公布联系方式，依法处理物业管理违法行为。制定统一的物业服务信息公开制度，厘清物业企业和业委会的信息公开责任，明确信息公开的内容、载体、方式和时限，规定动态信息的公开频次，最大限度地减少和消除信息不对称。引导业主和物业企业依法行使权利、积极履行义务。物业管理行业协会要引导物业企业强化行业自律意识，规范物业服务行为。